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2019郑州房价将何去何从

  • 发布时间:2018-12-31 浏览量:134次
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    《圣经 旧约 传道书》第一章第九节:“已有的事,后必再有;已行的事,后必再行。日光之下并无新事。”
    太阳下的旧事之所以发生,通常都有周期律的效用。在周期之中,历史往往会形成一个个回环,因此就会有更多看上去并不新的新事。
    在2018年岁尾,即2019年年初,房东俱乐部不再简单盘点2018年郑州房地产市场,我们将穿越回2008年,以十年的跨度,来定位我们当下的坐标和航向。
    与2018年比,2008年看上去更加波澜壮阔。五星红旗无数次在庆典和灾难现场升起,从美国华尔街卷起的金融风暴席卷全球,中国经济包括中国房地产,都面临着前所未有的抉择。
    在房价下滑的心理预期下,房产商甩卖度日,人们持币观望,还有愤怒的业主因为楼盘降价,而怒砸售楼部。彼时,谁在博客上唱衰中国房价,谁就最有流量和掌声。只有任志强等寥寥数人,还在坚守最后的倔强。
    十年后回望,这段往事似乎是历史给中国人开了一个玩笑。2009年,伴随着中央4万亿计划的颁布和实施,各地金融和财政政策逆流而上,中国经济成为全球少有的炽烈之地,房价也一路飙升。
    短短的一年之间,无论在北上广,还是在郑州,房屋买卖决策的不同,让原本经济状况扁平化的市民阶层不断分化 ,“阶层争夺”成为热门议题。也可以说,目前的房地产市场,也正是从2008年开始起,被重新塑造。
    你无法改变历史,但你可以顺应潮流。
    今天,我们盘点2018,也遍访数十位郑州房地产资深人士,还原十年前那个历史关口。我们不会再做预判,因为“日光之下并无新事”。
    2018:分化中的城市和人民
    2018年1月22日,南龙湖6、7、8、9、10,共5块地土拍,最终正商、龙湖、雅居乐拿下,楼面价突破7000元,甚至7500元,让业内对这一年的行情充满遐思。岁末龙湖天宸原著集了200多万个赞,送出2000多个烤箱,据说清空郑州烤箱库存;正商兰庭华府为应对市场不振将精装修标准对标北龙湖善水上境,总裁张国强说:“没利润也不降品质,开发商又不是神,哪敢保证每块地都赚钱”。而今看来,这5块土拍除了夯实南三环和南四环之间的行情外,并没有激发蝴蝶效应。
    2018年南龙湖5地块首拍
    这一天的土拍,就像打给房地产的一剂强心针,然而从此便没了后续治疗。限购、限售、限价和限签“四限”压身,房产商们就像老黄牛被推入泥潭,只有哼哼的力气。
    随着中美贸易战打响,打破了国人习以为常的经济增长预期,不少行业遭遇池鱼之殃,A股股指全年下跌24.60%,房地产也在调控和维稳之间努力保持体面,三四线城市“去库存”基本熄火,一线和新一线城市的房价虽然未见大面积崩塌,但“特价房”一直不断,行业突然为现金流所困。郑州若干大牌开发商营销总因压力过大不得不靠安眠药才能在这寒冷的12月里昏然入睡。
    雪上加霜的是,二手房房东们也发现,投资房产的赚钱效应在急速衰减,在一年前没有在高位出手的老破小,现在只能攥在手里。昨天一朋友才转让农业路好莱坞50多平住宅,以58万甩掉,2017年曾有人给他75万,他都没舍得出手。这直接导致非刚需人群的购房冲动不断受挫,房产商割肉让利才能过冬,于是便形成了恶性循环。
    郑州房产市场的问题还不仅限于此。在过去的一年,该奢侈的继续奢侈,在绿博片区,国庆节前理想国趁着15周年庆典向普罗的老业主们派出上亿元福利,硬生生改变了郑州高端人群节假日消费的潮流,也创造了郑州史上远郊终极置业的销售神话。
    “郑州富人不缺钱,只缺让一家老小都安宁的好房子。”有行内老炮如是说。
    “不想委屈孩子,就住理想国”,一位刚上三年级的孩子曾吃着爆米花指着广告问他妈妈到底想不想委屈他。
    同时,北龙湖以其豪奢,继续夺引上亿中原父老的眼球:
    3月29日,郑州史上最贵停车位诞生。北龙湖融创中原壹号院首批车位开售,一位业主全款买下3个车位,均为子母型,总价216万元,单价达到72万;
    4月6日,一客户在正弘瓴售楼部买下两套平层和一套别墅,一次性全款,3套房总价约7000万;
    6月18日,金茂府样板间开放,再推出370平方空中四合院大平层,单价已破10万+。340平1-2层大复式,有的单价达到11.5万,该项目豪宅已逼近单套4000万。北京一豪客从东站坐上出租车问道“郑州哪里房子贵?”,出租车司机带他直奔金茂府售楼部,最终豪客买下一套单价过10万的1-2层大复式。营销老总李晓军说:“我至今都不知道是哪位好师傅。”
    在金茂府请来杨澜摇旗助威之时,与其对标的融创中原壹号院,其315平方近楼王位置的一楼带院产品单价已高达13万/平,总价已超出4000万/套;最令人惊诧的是不少买家竟是85后、90后。
    9月14日,正商拿下珑水上境隔壁23号地,接着又拿了北龙湖18号地,至此正商在北龙湖已有五朵金花,号称“五镜在手,天下我有”;估计正商东区女总经理赵春华家里也没装五面镜子,忙成地产狗的女性地产人这一年照镜子的时间据说降低了60%。
    12月1日,高新区裕华满园业主购买负二层车位4万元/个,负一层车位5.5万元/个。但同时,北龙湖永威上和院非捆绑私人专属豪华车库,价格从162万至200万+不等,最贵的一个价格超过300万;
    乱花渐欲迷人眼,贫富同城不同命。市场预期越来越不景气,郑州人开始从绿博白沙片区、南龙湖、荥阳东的造城神话,退守“打死不出三环”的老黄历。金水区万科美景美景世?10分钟秒清,名门翠园被哄抢等新闻,让人恍若回到了10年前的市场。
    非黄金区域的低价叫卖已势不可挡:
    10月21日,郑州孔雀城开盘,高层均价8400-8900,洋房9900-12000;
    12月1日,城南正荣府开盘,高层精装均价8000-8700,首开送车位;
    12月2日,融信江湾城首开,高层均价7500,洋房9000-12500,当天选房业主车位1万。
    只有文艺范儿的美景,还在坚持一个老文艺女年的倔强。10月,美景美境对部分楼栋业主推出自由退房和补差价的措施,成为郑州房地产年度暖心一幕。
    当然,还有金科城、鲁能公馆和裕华满园等一大堆维权盘,标配着白条幅和白马甲,要么在售楼部要么在楼盘旁坟地旁,在寒风中更是难得消停。每一场撕扯和争吵,都折射出郑州房地产难堪的现状:郑州人民迫切想迈进改善,而很多开发商却在“低成本,高周转”中充满一身刚需的?丝味。无论地头蛇还是外来和尚,能减配糊弄的就一定会减配;不能减配糊弄的,也一定会糊弄。少数坚持品质的则日子也很艰难。
    2019年,市场会好吗?
    再回2008:一念天堂,一念地狱
    2008年下半年,金融危机来袭时,我正在做某国产家电品牌河南区的代理商。当时,适逢中国三四线以下城镇家电迭代高潮,加上国家家电下乡补贴的扶持政策,我们的生意在全河南境内都蒸蒸日上,并不受金融危机的冲击。
    做家电代理,最重要的就是学会在多达300-500个单品中配货,只有选对货品,才能做大销量,实现资金的快速周转。我以800万元左右的资金,一年的周转量可以突破一个亿,利润在150万元?200万元之间。
    这或许看上去不错,但我想告诉你的是,当时把800万元放经三路上的投资担保公司里,一年也可以挣这么多利息,并且没有货存的“潜在”打折亏损。事实上,我的很多朋友都这么干了,现在他们很多人已不知所踪。一位当年这么干的大哥,如今正开着五菱面包车卖POS机。“创富难,守富更难”,一般人在创业成功后,又淹没在若干无法辨别和抗拒的诱惑之中……
    尽管我的生意当时看上去还不错,但我慢慢发现,国产家电的红利期,随着1980年代生育高峰期那代人已陆续成家,“家电下乡”补贴透支市场未来,退出只是示意,所以已难以持久。我虽然还能活得不错,但这靠的并不是家电行业的普惠性,更多依赖于我操盘的专业度和生意经。随着利润空间进一步压缩,生意经终将作废,如同“抓中药配比”一样的操盘能力也将一钱不值。
    这如同当下郑州地产人面临的同样的焦虑与困境。
    与其在冬日里冻毙,不如在秋天谢幕。我很快把生意盘给了别人,走上了房地产投资??你也可以称之为“炒房”之路。我不炒股,不买理财,不做传统生意,原因一句话就可以说清楚:投资最重要的是安全可控,而不是多少倍的利润。
    所以,当全球都在为中国速度和北京奥运赞叹的时候,我注意到中国各大城市居民住宅的建筑量,与城镇化速度并不匹配。当时也尚未有“房产税”的说法,房产持有成本几乎为零,不限购。20%首付即可上车,2009年买房利率打7折,这无疑是一个黄金节点。
    只是,当时郑州楼市的表现并不好,悲观情绪至少是十年后的五倍。
    在郑东绿城百合三期,我看中的那套125平米的大两房,价格在6700元左右。绿城百合的楼王,是一套200平米的大洋房,均价在1万1,与当时北京四环内外的刚需房同价,已经让郑州人民颇为震惊。
    绿城百合
    25岁财经政法大学毕业的置业顾问曹杰峰入职绿城百合售楼部,他和十几个同事的试用期KPI就是,三个月内平均每个月能卖出至少一套房子,然而还是有三分之二的同事被淘汰。
    我支付了5万元订金,但因各种原因,最后没有买成。不远处的温哥华山庄稍微贵一点,也就是7000元出头。该区域向南不远,CBD外环的中油花园的高端公寓,精装均价6500元,农业东路北侧中油运河上郡的住宅则只要4740元。
    温哥华山庄
    顺着中州大道再往南6公里,货站街建业香槟圣园均价4200元,因为销售不好,建业员工内购甚至可以享受“零首付”购房的特殊优惠政策。郑汴路建业置地广场40年产权的住宅6700元,也吸引了不少建业员工。项目总经理陶黎明更是带不少朋友购买。
    彼时,建业胡葆森和员工们的日子都不好过。2008年9月,胡葆森提出“琢玉行动计划”,在对建业项目进行品质升级的同时,也对人员进行再培训和分流。至今,不少建业老员工仍对那段在郊区农庄里的日夜记忆犹新。
    刚入职一年的白许晨,眼看不少建业老员工黯然神伤离开建业,心里还在嘀咕,这家地产公司值得待下去,还是也离开……
    2008年的大事,还必须有蓝堡湾。早在2007年,蓝堡湾售楼部的销售经理刘文良,就带着全体置业顾问到香港和澳门考察奢侈品,老板汪思远的要求,大家必须第一眼就能识别客户是真大款还是假土豪。凡是想订房的业主,必须接受20万元的验资。领队刘文良在澳门买下一生最贵的黄牛皮爱马仕钱包,一用就是十年……
    然而,蓝堡湾一度停摆,2008年,这个郑州当时号称最贵的楼盘一度成为个笑话。
    2008年,比建业、绿城和正弘更有冒险精神的房产商,无疑是升龙。5月8日晚,升龙小李庄项目“升龙国际中心”的负责人肖浩然接到老板林忆的电话,追问是否能在一天之内,拿到规划许可证、建筑许可证和销售许可证。升龙国际中心的开盘日,定在5月10日,然而5月8日还五证不全,让林忆颇为焦虑。
    “没问题。”肖浩然给老板奉上一颗定心丸。第二天,三证到手。第三天,升龙国际中心如期开盘,一期以5200元的均价,做到了6个亿的销售,接着5月29日又开二期,足以列入郑州房地产史。
    当年升龙国际中心效果图
    龙国际中心二期开盘
    “时也命也”,肖浩然的这次奇遇,不仅折射了升龙当年倾城无双的GR能力,也显示了命运的无常。如果没有如期拿证,开盘日期推迟两天,就是“5.12”地震,全国各城市的楼市都全部停摆,集体进入冰河时代。
    肖浩然这边春风得意,24岁的房地产新人傅帅日子却有些煎熬。2008年,小傅在鑫苑逸品香山做策划销售。作为营销人员,傅帅已经做到了这份工作的极致。不过,鑫苑的实操水平并不能企及他和同事们制作的文案和广告片。这个项目除了1.5的低容积率可以对抗竞品,剩余的乏善可陈。
    鑫苑逸品香山
    “压力很大。”傅帅说,“逸品香山洋房5层的均价6千,8层的四千,但普罗旺世3期当时才4300多,所以我们不是太好卖……”
    鑫苑这次冲击高端市场未遂的尝试,也是当时郑州房产商集体困境的写照。“没有豪宅开发经验和能力,做300多平的大户型,搞上6、7个房间像个农舍,却在广告上喊出豪宅”。
    直到两年以后,恒大名都亮相,在小区内挖个假湖,清洁工拒绝再雇老太太老大爷,这些一线品牌的操作,还让郑州本土房产人们大开眼界。
    恒大名都
    在2008年,他们更多就在生存线上挣扎。值得为之一叹的是,解救他们的,并不是他们自己,而是局势。随着“四万亿”领衔的基建和投资狂潮,中国房价也随即跳空高涨。
    2009年刚过春节,绿城百合四期开盘,受当时“90/70政策”影响,虽然户型普遍不如三期,但均价从三期的不足7000直接上涨到8000以上。最便宜的临农业路的户型8000一平,一般户型8300,临金水河的户型已突破9000。
    绿城百合所在原村落八里庙的一位村民,找到河南绿城负责人王勇,想讨点优惠。王勇再三为难,给他批了临农业路户型7800的价格,让这位村民千恩万谢。
    他买了14套。
    房产商纷纷解套,业主就得掏腰包。绿城王勇后悔没要建业天筑的地块,英地置地2009年春节过后去土拍,竟然发现只有他们一家参与,当然业余国企地产那个寂寞与忐忑,比现在还厉害十倍。2009年还未过半,郑州媒体和人民都达成共识:在过去的一年甚至半年里,闭眼买房,买到即赚到。
    不过很可惜,郑州房价上涨从来都是跳涨,你赶不上这波潮流,很难受,更难受的是,你不知道下一波潮流将在何时启动。
    没有一两套低价房垫底,你靠工资永远翻不过高价房的围墙。
    不要说市场没有给你机会。2009年四五月份,绿地原盛国际的写字楼均价4500,但又有多少人看到它旁边的野地,而叹气而归的呢。“卫华启重”当时以不到4000元单价,买下一栋楼。回家后老板娘都反问一句“这就买了?”。
    一个月后,高速奥兰花园开盘,均价也只有5500元。市场已极其火爆,奥兰花园请了一家代理机构来销售。提前两天,我就从郑汴路雇了4个民工去排队。他们的报酬不可谓不优厚:每人每天200元劳务费,外加一个烧鸡和一瓶二锅头。
    即使如此,这几个伙计也没有排到最前边,开盘那个晚上,队形很快便被挤乱了,售楼部又转而以摇号定房。4个农民工4个号,一个都没摇上。
    三四个月后,我又找到他们四个,以同样的酬劳,请他们到蓝堡湾一期的售楼部排队。该项目最好的180平米的户型,当时均价6500。这是我在蓝堡湾和英地天骄华庭一共投资的6套房产中的第一套。接下来转战郑东新区。那时双河湾临街的基本都被郑州地产人包围,蓝水岸老板也将临河的一楼自己买下……东区忽然惜售了。
    十年前,时间就是这样重新开始的。
    多年家电生意教给我最重要的经验就是:不要只盯着价格,要看到品质和服务。用过好东西的人,很难再忍受粗劣产品。一直缩衣节食、凡事都将就的?丝,忍耐力则没有下限.
    所以,任何市场都将面临着由不同的消费价值观所导致的分化。我们需要做的,就是拼尽全力,将阶层和消费观尽量高攀。当你投资一套房产,必须想清楚,为你接盘的那个人,是比你更穷还是更富。
    一般来说,在二手房市场,你很难从比你还穷的人身上赚到太多钱。
    只有高品质宜居的房子,才同样拥有所谓的投资价值。只想住一辈子,永不出售的买家必是低思维浅思考买家。哪所房子可以让你住上一辈子?所以没有想怎么卖掉的买房行为将是错误的思维。“住房不炒”并不意味着你一辈子不能升级自己的居住品质。
    同样的道理,适用于对市场和价格的预判。当人们都在大叫“房价即将狂跌”,你必须看明白,这些人有没有房,都有几套房,在他们的人生经历中,投资有没有成功过?
    从2008年到2018年,从2009年到2019年,都不是简单的轮回,但鉴于往事,我们可以躲过不少大坑。
    2019年究竟会如何,我不敢断言。但我可以说,2018年尽管不尽如人意,但跟2008年比,已经好得太多了。
    我相信,最坏的日子已经过去。
    最后,祝福2019年,祝福郑州人民!
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